今年楼市上涨的逻辑,多少开始变了。
进入 2023 年之后,楼市行情就开始不一样了。
——二线城市的火热远超一线城市!
还记得疫情前的那一轮上涨吗?
2019 年年底的那一轮启动,是由一线城市开始溢出的,尤其是深圳,自豪宅税取消之后,横盘的房价开始飙升。
恰逢 2020 年疫情还来了一轮大放水,更是让房价上涨一发不可收拾,连带着旁边的东莞一跃成为了全国房价涨幅第一的城市。
于是,那一年的房价规律变成了:一线领涨,二线轮涨,环一线跟着涨。
可 2023 年开始,规律却显然失效了。
因为这轮上涨,直接从强二线城市开始了。
在这里插句题外话,关注楼市的应该知道,近期楼市从回暖到趋冷,一季度的各项数据也出炉了,几家欢喜几家愁,有些人看到的是机会,有些人看到的是危机。
背后到底信号是什么,普通人要关注的趋势又是什么。
关于近期的政策消息,我一般都只在我的闭门直播中说,想关起门听点悄悄话的,可以扫码加微信,开播前给你发链接。
另外,本月我会亲自线下带团,去一个我非常看好的城市,我认为潜力很大,想和我一起来场线下见面的,可以报名参加由我亲自带团的线下考察团。
一线按兵不动。
到现在稳得一批的,当属一线城市。
二线城市该降首付的、该降利率的、该松绑限购的、该送名额的,反正能干的基本都干了。
反观一线城市,太稳了。
深圳前几天各种小道消息满天飞,说取消二手房指导价,还说得有鼻子有眼的。
这或许也在告诉我们,想等一线城市的松绑,大概率不可能。
深圳出了名的敏感,但凡一点小动静,都有可能直接推高房价。
但大涨的结果肯定不是上面所看到的,所以政策一直悬而未出。
何况深圳 2 月份的成交数据已经有明显好转:
2 月份深圳二手住宅成交 2509 套,这是时隔 18 个月后,深圳二手房成交量重新回归到 2500 套以上。
既然好转,又何必继续添把火?
至于北上广,从 1 月份成交量就够亮眼的了。
2 月份上海总成交预计在 18800 套左右。
并且新房再现抢购热潮,华发半岛华庭 335 套房源吸了 1640 组认购,实际接近惊人的 500%;
保利越秀和樾天汇认购率达到 319%,人数突破 1000;
华发古美华府更夸张,1000 多人直接让认购率冲上 339%。
毫不夸张地说,上海楼市是四大一线城市中,最火的一个。
深圳、北京是成交量起来了,但价格尚未有异动。
广州是珠江新城的豪宅价格起来了,其余依然稳。
而上海,则开始有量价齐涨的苗头。
但总归来看,一线城市稳得一批,并没有出现飙涨行情。
原因无他:政策够稳。
回顾 2019 年,深圳是确定社会主义先行示范区叠加取消豪宅税,才达到瞬间点燃市场的。
后面也马上补救,用调控手段收紧市场。
如今四大一线城市,依然是调控收得最紧的城市,而且短时间松动的可能性不大。
换言之,今年楼市的火热行情上涨,大概率不会从一线城市开始。
二线蠢蠢欲动。
最近的火热消息,主要来自二线城市,尤其是强二线城市。
成都:
新房 2 月成交 11312 套,对比 1 月成交 8479 套,环比上涨了 33.4%;
二手房 2 月成交突破 19061 套,对比 1 月成交 10162 套,环比上涨了 87.6%。
强二线城市中最火的一个,当之无愧。
南京:
新房认购量 7171 套,成交量 4408 套,创下实现近 8 个月来新高,仅次于去年 6 月新房认购超 8000 套的峰值。
新房 2 月共摇号 34 次,推出了 5610 套房源,共计 11315 组家庭参与 / 入围摇号,平均中签率 49.58%。
二手房成交了 6894 套,环比 1 月直接增加了 140%,创下近 20 个月以来新高。
苏州:
2 月新房成交 4065 套,环比 1 月份增加了 1479 套,环比上涨 57.19%,同比去年 2 月份增加了 920 套,同比上涨 29.25%。
武汉:
2 月新房成交 12421 套,环比上涨 87.18%!同比上涨 108.51%!创下 17 年新高,并且击败了去年的旺季!
青岛:
2 月新房成交 6805 套,环比增长约 92.9%,二手房成交 5609 套,环比实现翻番。
还有更多的数据,均在说明同一件事:
一众强二线城市,楼市热得发烫。
到底这是为什么?
1、政策面,能松的基本都松了。
利率普遍下调,首付普遍降低,南京从高冷期的 8 成首付降低到 3 成首付,苏州从二套未还清 8 成降低到 4 成。
像郑州、天津这样有条件的强二线城市,更是直接把利率降到 4% 以下。
合肥、杭州、苏州、南京、武汉更是执行分区限购,或黑科技破限购。
总之,政策就一个字:松。
2、门槛低,上限高。
如果说现在的强二线城市,就是未来的一线城市,那毫无疑问,现在就是最好的机会。
机会体现在哪里?
一个是政策,一个是价格。
相比一线城市,强二线城市的价格更低。
北上深,均价接近 7 万,400 万能买的基本是老破小,上涨潜力还堪忧。
但 400 万的预算,甚至 300 万已经能买到强二线城市的核心地段,上涨动能更强。
关键是,多数中产家庭够得着。
一线城市还能继续翻番的价格门槛,基本是 600-800 万的区间,普通家庭根本负担不起。
所以一线城市,注定是高阶家庭的游戏,但强二线城市依然有大部分家庭买得起。
我记得 4 年前有个地产老总说过一句话:
未来,如果一线涨 2 倍,那么二线就会涨 3-4 倍,三四线涨幅会小于 2 倍。
显然,也是认可强二线城市的涨幅空间。
此外,是政策。
哪怕你有钱,一线城市也不是你想买就能买,限购卡在那,名额卡在那。
只要不放松,你就只能等。
3、二线城市的基础面越来越好。
近几年的抢人大战中,最出色的反而是二线城市。
2021 年人口增量排名第一的是成都,第二是杭州,霸屏榜单前 10 的,除了嘉兴,清一色的二线城市。
可近 2 年,局势有变了。
这里面有房价因素,有生活成本因素,但更重要是,强二线城市发展越来越好了。
这里也多说一嘴,未来这一批人口增量还有如此多爆发力的城市,房价一定还有上涨动力。
那么目前成都、杭州和武汉,哪个最值得现在入手,3 个城市相比武汉的平均房价最低,是不是意味着武汉爆发力最强?
想了解这个中部大城实力究竟如何,又为何看好,可以扫码加我微信来参加我们每周都会有的线下考察团,说的再多,不如亲眼去看看。
4、政策的主动倾斜
大家应该关注到,这几年很多省份开始打出强省会的战略。
在强省会战略之下,各省都在把资源往自己的省会城市中倾斜。
如成都、武汉、杭州、郑州、西安、长沙、合肥、南昌等。
这样的战略之下,各省的省会发展速度非常快。
很多二线城市基建配套越做越好,比如杭州、南京,地铁的落地速度非常快,甚至已经修建到临市去了。
各种国际品牌,在一线城市才出现的商业品牌,也早就布局强二线城市了。
一线城市所谓的光鲜生活二线城市同样有,论起医疗和教育配套,许多二线城市也根本不输一线城市。
这就是人口逐渐回流二线城市的核心原因。
而这也是,未来房价升值速度能跑赢二线城市的原因。
对于够不着一线城市的人来说,换个思路,换条赛道,用低成本换取大机会,也是一个选择。
我相信,这就是近期强二线城市如此火热的原因。
只要一线城市不放松,短期楼市火热行情不会有太大变化。
热闹注定属于一批强二线城市,但火热之际,别忘了辨别。
焦虑情绪影响决策并不可取,还得回归城市基本面和逻辑。
当前值得重点关注的强二线城市,以及一小批环一线城市:
成都、南京、苏州、重庆、杭州、武汉、西安、郑州、东莞、珠海等等。
没提的不是没价值,以上只是需要当下重点关注的。
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