每经评论员 薛晖

7月24日，中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。

近期，住建部以及北京、上海、广州、深圳等一线城市陆续表态，将促进房地产市场平稳健康发展。

受此影响，房地产板块股价再次强势反弹，成为近期热点板块。与此同时，“利好”频传，比如，上周中原地产二手房报价指数又往上涨了一点，挂牌量又开始活跃；近日南京有房东连夜跳涨100万元……似乎一夜之间，低迷的楼市风向变了。

然而，果真如此吗？答案显然还有待进一步观察。这是因为，房地产市场的健康稳定恢复和回暖，需要一个循序渐进的过程，而不是一朝一夕的大起大落。

可以肯定地说，中央施放的信号以及一线城市的表态，意味着房地产政策“调整优化”势在必行。但是，如何优化、何时优化仍需更多考量。

值得注意的是，四个一线城市此次集体发声，表明接下来政策落地的主要就是一线城市。

那么，为什么是一线城市？原因也简单，是因为绝大多数二线城市以及三四线城市的调控政策已有所放松。反倒是一线和部分二线城市仍有很大政策优化空间。例如，北上广深四个一线城市限购最严。其中包括，非本市户籍购房只限一套，还要不低于5年社保；首套房首付最低30%，二套最低70%；此外还有一些捆绑政策。

因此，一线城市如果进行有力度的政策调整优化，市场情绪一定会有所反应，甚至可能带动二三线城市的楼市回暖。

不过，北上广深表态多日，仍不见具体政策落地，表明“政策调整优化”没想象的那么简单。

“不简单”在哪里？笔者认为，政策调整优化的方向虽然定了，但“分寸”“细节”难拿捏。

力度小了，会像之前三四线城市松限松贷一样——用的“添油战法”，结果效果一次次被市场消化。用力过猛，又怕再掀起炒房热。毕竟，看一下近期北上广深的土拍，就能感到仍然火热——房企抢地还要抽签。这证明楼市还有大量潜在客群，也证明房价还有复苏和回暖动力。因此，调整优化“分寸”“细节”把握不好，地价和房价可能都会上去。如果这样，前几年的调控就可能前功尽弃了。

显然，“力度”是政策调整优化必须考量的，而主攻方向则是另一个要点。

一线城市政策优化需要考虑：是降首付款比例还是放宽限购？

如上所述，一线城市首付和限购门槛都是最高的。如果两个门槛都降，市场大概率会强势反弹。而要“二选一”的“优化”，就面临“先走哪一步”的问题。

降首付，会让更多年轻人有机会“上车”，也会让城市更有活力。但问题是，年轻人的经济承受力弱，他们只能支撑一部分中低端市场。而一线城市房产总价高，中低端市场比例小，对整个市场走势影响不大。而放松限购套数，则可以吸引更多“高净值人群”，是对中高端市场的有力支撑。但问题是，这势必违背房住不炒的初衷——对于那些有能力购买两套以上住宅的人来说，居住肯定不是第一需求。

因此，一线城市不但要考虑两个措施优化的分寸，还要考虑其实施范围——是全市“优化”，还是“因区施策”等。

总之，一线城市楼市政策的调整优化，既要考虑市场效果，也要考虑社会影响。而对于购房者来说，则需要保持冷静和审慎，在具体政策出来之前，千万不要“赌政策”。