作为商业地产从业者，工作中少不了各类对标，去打听“别人家的商场”。但当我们辛辛苦苦地求百度告必应，或者是千方百计从同行口中套来信息之后，却总会有一些妖孽数字蹦出来：

• 70万平米的购物中心？
• 社区型项目30元/平米/日的平均租金？

如果我们再花点功夫，把数据做些处理或者比对，那更多的问题可能就出现了：

• 为何打听来的租金和按财报算出的租金对不上？
• 为何不同时间的销售金额如此飘忽？

近期，我们就来探究一下，这些指标背后的意义：

文章将分成四期，本文为第一篇，目录如下：

（一）体量篇

（二）租金篇

（三）收入篇

（四）番外篇

“小张，查一下这个项目体量多大”可能是工作中我们遇到最常见问题了，但当我们打开搜索引擎，却可能得到各种截然不同的数据。比如杭州万象城的面积，在年报中就有4个数：

究竟各个数据代表什么含义，做对比时又应当采用哪个数据，下面我们就逐项做个分析：

当一个商业项目由多种资产业态复合而成，如“商场+办公”、“商场+酒店”时，就构成了综合体。综合体的建筑面积为各类业态的建筑面积之和，不可当作商场面积。

如上图介绍的北京西单大悦城项目，19.5万平米即为综合体建筑面积，包括约12万平米购物中心、3万平米办公楼、1.5万平米酒店、3万平米停车场。若未加甄别，认为购物中心体量达19.5万，误差将近40%。

如果一个项目只有购物中心，是否它的总面积就代表购物中心的大小呢？

答案也是否定的，因为总建筑面积（Gross Floor Area，简写为GFA）通常包括停车场面积。

做个假设，一个共6层，每层面积20,000平米的购物中心，体量约为12万平米。但如按照每百平米0.8个车位，平均每个车位35平米估算，停车场面积有33,600平米，合计后项目体量就达到了15.36万平米，增加了28%。

业界通常认为体量大的项目业态和品牌丰富度更高，竞争力和辐射范围也相对更大，因此不少项目在对外宣传时，会采用总建筑面积数据来强化体量优势。

购物中心建筑面积也称商业建筑面积（Gross Retail Area，简写为GRA），是不包括停车场的。

由于每个项目的停车场面积根据车位配比、形式的不同有很大差异，无法统一比较，且作为消费者，真正的消费体验主要发生在商场空间内，因此我们认为：不包括停车场的购物中心建筑面积，才是适合描述项目体量的数据。

通常情况下，我们可以采取如下算法：

购物中心建筑面积=地上计容商业面积 + 地下商业面积

由于对地下辅助用房（机房、管理用房等）是否计入商业面积，不同公司做法不一，故严格来说这个数据也并非绝对公平。但与停车场相比，这部分面积的影响要小一些，在无法获取更详细分类指标的情况下，可采用该数据满足较粗精度的对比需求。

可租赁面积（Gross Lettable Area，简写为GLA），指的是购物中心内可出租的铺位面积之和。

我们在关于得铺率的文章中提过，常见购物中心的可租赁面积占购物中心建筑面积的55%左右，根据不同定位会有所浮动。（详见《购物中心得铺率指标探讨（一）》）

与“采用总建筑面积来放大体量优势”的做法相反，某些时候选用可租赁面积数据，则有利于强化业绩坪效优势，毕竟分母越小，坪效越高。

如上图中的广州江燕路万科里项目，强调了2.6万平米产生日均80万的销售，其坪效之高令人咂舌。

但仔细分析，该项目东楼地上4层，西楼地上3层，地下还有2层商业。如果2.6万平米指的是购物中心建筑面积，则平均单层面积只有26000/（4+3+2）=2889平米，刨除走道等后单层可租面积不到2000平米，很难想象如何满足百佳超市、优衣库等大主力店的需求。

根据其他资料验证可知，该项目实际购物中心建筑面积约5.5万平米，2.6万平米指的是租赁面积。因此，只有辨清各个面积指标背后的意义，才能更有效地做评价和对比。

我们整理了一张图，来说明上文几个面积之间的相互关系。

“体量”作为购物中心基础参数，对于衍生计算二级指标意义重大，因此更需要我们做好识别。如果能找到设计图纸或者规划文件，自然是更可靠的方式，如果是打听而来的数据，那就最好多问一嘴，数据究竟指的是“哪个面积”。

• 综合体项目，共用车库的面积如何分摊，不同公司甚至不同部门均有不同定义，所以不能直接认为购物中心面积 + 总停车场面积=购物中心总建筑面积。
• 某些购物中心可能计容面积 ≠ 产证面积，购物中心建筑面积究竟采用哪个数据，不同公司甚至不同部门均有不同定义，误差也可达至数千平米。
• 可租赁面积可能会随铺位的重新划分发生变化，对于多经点位是否计入可租赁面积，不同公司甚至不同部门均有不同定义，对比时应当注意。
• 可租赁面积也有采用NLA（Net Lettable Area）的，该算法不包含铺位之间的隔墙面积，因此略小于GLA。
• 如果是和国外购物中心面积相比，还要注意单位（平方米还是平方英尺）的区别。
  

基于上述统计口径、数据逻辑的差异，拿到完全符合需求、非常精确的数据几乎是“mission impossible”，所以我们在应用面积数据时，更适合做定性比较，切不能太较真，认为13.2万平米的购物中心一定大于12.8万平米的。在对比衍生数据时同样如此，销售坪效3,200元/月/平米的购物中心经营不一定就强于3,100元/月/平米的，可能只是因为分母误差而已。

以上，便是我们对于购物中心“体量”指标的一点浅见，抛砖引玉，欢迎与各位同行分享交流！更多文章，欢迎关注专栏。