今天还是和大家聊聊楼市吧，好歹彭叔也是一个房产博主了。

这段时间房产圈里面，有一些声音传出来，核心意思是当下楼市搞成这样，是因为国内楼市调控太严格了，所以房价才涨不起来，如果国内调控放开，全国的房价就能涨的飞起来。

其实这种话，大家听听当个乐呵就行了，放在现实生活中，根本无法成立的。

当下楼市成这样，和国内调控，根本没有什么关系，是楼市自己内生动力发生了问题。

我们大家买房，最基本的条件是什么？是钱和人，尤其是钱，没钱，谁会把房子卖给你？人也重要，人都没了，要房子也没用了。

现在我们国内很多城市，都把原来的买房首付，从3成降到了2成，但这对楼市来说，根本没有什么太大作用。

因为首付从3成降到2成，你虽然买房的时候，钱给少了，但是你房贷却是增加了。彭叔可以帮大家算一下，这两者的差别。

如果说你买一套房200万的房子，首付3成的时候，首付是60万，贷款140万，分30年还完，那么每年的房贷应该是9.3万。首付2成的时候，首付40万，贷款160万，分30年还完，那么每年的房贷，应该是10.6万元。

每年的房贷增加了1万多。

这还是两成首付，如果是一成首付，那么增加的房贷就会更多。

要是这种两成首付，放在大家的工资，在快速上涨的时候，也就是你今年收入10万，明年就是11万，后年就是13万，大后年就是15万的时候，这种高速上涨期的时候，房贷多一些，无所谓，你把刚开始那种痛苦日子给忍过去，就行了，但是问题是现在收入做不到这么快速的增加了。

现在社会上，大概率是你现在年收入，10万，以后年收入，就一直都是10万，而且在你上了年龄之后，你的收入搞不好还会下降。

这是当下最尴尬的地方。

不管楼市再怎么吹，你到了最后，你买房的时候，还是要真金白银的。

现在楼市这么冷，核心因素，就是收入问题。人口虽然也是问题，但是人口问题要爆发出来，至少还要5年以上的时间，当下更明显的，是收入的问题。

彭叔这两天和很多朋友吃饭，彭叔发现这两年疫情下来，干实体产业的，尤其是那种线下门店的，大部分都是亏的。

像是那种开剧本杀、真人体验店的，就不说了，直接倒闭了。还有那种更多的大众行业，像是餐饮、旅游、酒店、展览、会展、文化演出等等的，很多行业，这些行业都不景气，你说行业都不景气了，这些从业人员的收入，能上涨吗？

就像今天彭叔开车在街上，感觉怎么今天人这么少，好歹也是周末，然后人家就跟彭叔说，现在疫情，商场大都不开，餐饮店也都是不能堂食，自然就没有什么人上街了，所以哪怕是周末，街上人都很少。

就很小的细节，大家就能看出来，这两年，普通人是真的难。

为什么现在普通二手房卖不动，房价老是涨不起来，核心因素，就是大不部分普通人，都真的很难。收入减少，开支增加，而且最讨厌的还是物价居然还涨了，你说这多纠结。

普通人收入减少了，拿什么去接盘楼市呢？

楼市搞成这样，可以说，如果不是调控的话，房价早就凉凉了。

楼市调控不是为了把房地产泡沫给刺破，而是为了让房地产稳住，不要倒了。

彭叔举一个很城市为例，就像沈阳。

大家之前觉得沈阳房价跌个不停，是因为沈阳楼市调控太严格了，所以沈阳房价才跌，那么自从去年年底之后，沈阳的粉丝应该都知道，沈阳已经悄悄的把限购和限售给放松了，但是现在沈阳房价涨了吗？

还是没有涨，反而跌的比以前更快了。

因为不是调控让沈阳房价下跌的，而是沈阳本身就支撑不起这么高的房价，以前有调控在，大家还可以说，看，是有调控，所以沈阳房价才下跌，现在调控都没了，还下跌，大家现在想要找个理由，都找不到了。

国内楼市如果没有调控的话，就让房价自由发展，我们国内的房价，包括一线城市在内，房价只会是现在的一半左右，甚至更低。

因为没有调控，那么以国人的投资习惯，一定会把房价死命的往上炒，而当房价炒到一个大家都接不住的盘的时候，就会很恐怖的大跌，这么玩两次，敢炒房的人，就寥寥无几了。

就像日本当年的房价在大跌前，没人会觉得日本房价要跌，那个时候的东京，是全世界的东京。有的人会说东京房价那时候涨到了50万一平，所以才会跌那么惨，那彭叔就很好奇了，现在根据央视那边的报道，东京的房价才只有6万到8万之间，而报道上面说东京当下的房价，就已经恢复到了东京房价最巅峰时期的100%或者70%，那如果这是真的，东京房价巅峰时期，也才只有6万到12万之间，哪来的50万一平呢？如果说非要拿城市里面最核心的那点地方的房子来做为对比的话，北京上海，你找不到一平30万的房子吗？再者说了，东京的人均可支配收入是多少，北京上海是多少，把这个一对比，差距非常明显的。

没有调控，北京、上海之类的城市，房价会在短期内，冲到一个非常高的地步，之后，就会歇菜了。

因为没钱了，你撑不起来了，你把房价炒到100万一平，那你想想，你的房贷会是多少？你的收入能还得起房贷吗？这个游戏的极限，就是你的收入，连房贷利息都还不起的时候，就自然会破了。

现在国内楼市的调控，你看着是打压楼市，但实际上，是保护房价，让房价不大跌。

就像二手房指导价一样，刚出的时候，大家都觉得这是为了防止房价大涨，但实际上，这是为了防止国内房价大跌。因为在房价大跌的时候，大家也需要一个标杆，来做为自己的心里支撑，没有二手房指导价的话，信心一旦跌破，价格就很说了。

大家经常说那些豪宅，房价总是没跌，实际上这些豪宅，他们房价没跌的最主要原因，就是这些房子没有流通性，豪宅一年才成交多少套，你看看上海北京，那么有钱的城市，一年下来，3000万以上的房子，才卖多少套。每个城市里面的豪宅，都是因为流动性差，你一年都卖不出去，所以你也很难看出来房价跌的，这些买豪宅的人，基本上都是全款，他们除非遇到急用钱，才会大降价，就像恒大的老许一样，他的豪宅就打折往出卖。豪宅是豪宅，普通楼市是普通楼市。

还有就是当下到底是该买新房，还是买二手房的问题上。

彭叔无法判断这个新房会不会烂尾，但是彭叔可以从彭叔实际的观察情况来跟大家说，如果有的选，肯定是买新房，尤其是现在的新房。

大家别看很多人都说新房不能买，只能买二手房，但如果把烂尾的风险排除掉以后，你仔细去对比这几年建好的房子，和五年前、10年前建好的房子，你可以对比看，里面的配套、户型涉及等，差距都很明显。

因为国内几乎隔几年，新建住宅的要求，就会提高一些，也就意味着不管开发商愿不愿意，每年新房的最低要求，肯定会上升一些。

我们现在看到的很多投诉新房质量差的，你会发现那些都是在装修层面的，什么窗户质量不好拉，墙纸没弄好拉，瓷砖没弄好拉，等等的，但实际的质量，户型设计等，你看有几个是投诉户型不好的，有几个是说主体结构有问题的，房子装修差，房子大门不好看，这些后期都可以改变的，但是户型，和房子的主体结构，这是才是根本。就算你房子装的再好，你10年之后也会老的，20年基本上就要重新装一次了。

而且当下彭叔为什么觉得二手房和新房，大家还是应该看新房，还有一个原因是以后房子的流动性，会越来越差，买卖房子，会变的很难。

这个变的很难，有可能是你自己不想卖，还有可能是你的收入就一直没有增加，导致你无法换房。过去我们说一个人买了房以后，一般5年之后就会换2套了，但实际上这话是建立在买了第一套房之后，这人的收入能大幅度的增加，他之后才能换房，你如果收入没有增加，那么你拿什么去换房？

大家想想，如果新房真的不如二手房，那么那些限价新房，为什么会有那么多人去抢？那些人是傻子吗？

想想他们手上又有钱，他们为什么不去买二手房？

现在买房，最好就是当成自己最后一套房子来看，因为以后你真的有可能很难再会买房了。

最后：

小阳春被疫情推迟了一个月，但该来的肯定还是会来，房价该涨，还是会涨的，大家平常心看待，不用老是一惊一乍的。